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冷了住宅火了商住市场

2019/08/16 来源:济源信息港

导读

冷了住宅 火了商住市场北京住宅市场的严厉调控,让市场“钱”景不明。不过,商办市场是个例外,眼下正迎来投资利好。去年还在从事金融业的刘

冷了住宅 火了商住市场

北京住宅市场的严厉调控,让市场“钱”景不明。不过,商办市场是个例外,眼下正迎来投资利好。

去年还在从事金融业的刘先生,现在坚定投入到商办物业投资行列。从今年1月至今,他已经投资了3处商办。在他看来,商办迎来难得的好时期,现在正是出手的好时机。

与刘先生一样看好商办物业投资前景的蒋女士,之前做住宅投资积累了一部分资金,近正在到处看商铺。她告诉,“住宅投资受政策调控,不如之前好出手了,加上收益率逐年递减,算下来不如投资商办的收益更高、更保险。”

蒋女士的投资案例的确具有代表性。按照北京住宅市场目前新规,购买首套普通自住房首付款不低于35%,首套非普通自住房首付款不低于40%。二套普通住宅首付款不低于50%,非普通住房首付款不低于70%。要知道,北京市场住宅每套均价已突破500万元关口。新政首付款比例提高,意味着很多住宅投资需求被挤出市场。

对于投资者而言,商办类物业除了不限购买资格外,首付只需五成,且总价低,比起普通住宅,首付压力要小得多。另外,目前北京市场商住倒挂现象严重,在这个时点选择商办类物业,意味着未来将拥有较大的增值空间。就租金而言,商办类物业投资收益率一向较住宅高不少,对于追求长期稳定租金收益的投资者而言,优质的商办类物业不失为好的投资选择。

投资商办看哪几个点?

与住宅投资一样,商办类物业投资更考验投资者的眼光和智慧。对于投资者而言,优质资源的占有是项目价值的防火墙。

众所周知,商办投资寻找的是当下价格洼地,看得是未来发展趋势和潜力。投资者近几年扎堆门头沟,正是看中了门头沟的投资潜力。

首先,从区域价值看,“四季皆有景”的门头沟自然资源丰富,山水环境得天独厚。作为京西重镇,门头沟的发展历来受到政府高度关注。从50年代到80年代到90年代到新世纪,长安街从初的建国门、复兴门各向东西延展,经过5次扩张,现东至通州

,西至首钢东大门。2010年6月,政府再次做出向西延长的规划方案,长安街向西以首钢东门延至门头沟,并将门头沟定位为WSD(首都西部综合服务区)。在北京市2020年新城规划中,政府在门头沟的总投资超过2900亿,用于WSD的产业升级,并规划建设12个京西标志性景观。

其次,交通对一个区域的价值,如同连接人体各处的血脉。交通功能的强弱,在很大程度上决定着区域的发展,更关系着区域内楼盘的价值与投资潜力,尤其是给商办物业带来人流与商流。门头沟的交通络四通八达,便捷顺畅。阜石路、莲石路作为直通市内的快速路已全线通车,全程无红绿灯、无收费站,可快速直达中关村、金融街、北京西客站。随着国内首条中低速磁悬浮交通示范线地铁S1线与6号线西延的一起开通,门头沟与北京西部核心区域彻底融为一体。此外,长安街西延线也将于2017年12月全线通车。

另一大利好是,作为门头沟区高端产业培育的龙头,近年来,中关村门头沟园明确“一主三辅”产业体系,针对入区企业需求推出各类优质创新服务,中关村门头沟园进一步强化了门头沟区域的高科技发展定位。据悉,目前园区已竣工验收总部大厦6座,在建8座预计将于年底陆续竣工,园区中关村高新技术企业总数达到116家,上半年新引进登记注册企业329家,实现认缴注册资金58亿元。

与此同时,门头沟的发展已经步入快车道,陆续承接国际重大赛事。比如,首钢产业园将成为2022年冬奥会筹办、举办的中枢。8年前,为了首都碧水蓝天,首钢率先搬迁调整,为奥运会新建体育场馆提供优质钢材,参与建设。如今,冬奥会又为首钢老厂区开发建设带来了新机遇。首批160余位冬奥组委工作人员,已陆续入驻首钢厂区北部的工业主题园(西十筒仓)。2017年2月,办公区内其他建筑改造完毕后,预计会有近2000名来自全球的工作人员投入到冬奥组委的工作中。

众多产业的入驻和发展,将给门头沟发展带来源源不断的人气和商气。

商办难求

门头沟区域的发展潜力和投资价值有目共睹。不过,摆在现实的一大问题是,门头沟区域内95%为山地,市场供应量有限,尤其商办类物业凤毛麟角,如何找出独具资源禀赋的项目更为重要和关键。

虽然此次调控没有涉及商办的管控内容,但从下半年开始,对于商办类产品一直有各种限制,各个区都在严格控制。有消息显示,后续北京市场可能全部取消小面积商办类审批,明显的一点是,目前针对商办项目的销售证发放趋严。在监管趋严的市场下,北京市场商办产品可形成供应的预售量进一步减少。

受商住调控预期下预售管控加强的影响,商办项目领证越来越难。8月份开始,随着商办调控传言的不断发酵,相关部门对于商办项目的规划审批及预售管控愈发收紧。8月份仅2180套商办产品取得预售许可证;9月份,入市项目中商办项目不过10个;10月份也仅1825套商办产品取得预售许可证。

当前,纯住宅产品供给不足、价格快速上涨,商办产品成为刚需以及刚改人群的投资选择热点。

显然,北京住宅供应市场中高端项目已成为主力,并且已出现明显的郊区高端化,城区顶豪化的现象。受此影响,城区已成为高端财富客群的置业主战场,刚改类需求外迁至近郊区域或分流至二手市场,而首置刚需则只能被迫外迁至更加遥远的远郊区县甚至环京区域,或转战商住市场。

在这种形势之下,目前商办市场在售的为数不多的小型商办物业更受市场青睐,而且未来随着政策的收紧,这类物业的价值将更加凸显,在市场上的流通性更好。

据了解,七星长安便是门头沟区域内少有的优质商办项目。因总价低且即将交房,吸引了大批客户关注。

更吸引投资者的是七星长安项目位于葡萄嘴环岛北50米处,紧邻西长安街和地铁S1线石龙路站,坐拥半山优势的景观资源。

纵观城市发展,每一个区域的崛起都有一个标志建筑的诞生。十年前,只有少数人预见了今日CBD的辉煌,国贸三期将CBD推向价值之巅;七年前,只有少数人坚信今日CRD的发展,万达广场让石景山CRD更加璀璨辉煌。如今,WSD区域的腾飞将由七星长安来演绎。作 为地铁沿线的商办物业,随着门头沟区域利好优势的发展,以及地铁S1线与6号线西延的开通,未来人流、信息流和资金流将汇集于此,带动项目聚集人气。

: 转 10788

地址:门头沟区葡萄嘴环岛北50米处

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