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自住型商品房能否难化解供需矛盾

2020/08/17 来源:济源信息港

导读

自住型商品房能否难化解供需矛盾?,北京土地市场日前再成交两块配建自住型商品房用地,包括大兴区孙村组团两地块和顺义新城第21街区地块。其中

自住型商品房能否难化解供需矛盾?,

北京土地市场日前再成交两块配建自住型商品房用地,包括大兴区孙村组团两地块和顺义新城第21街区地块。其中大兴区孙村组团两地块都含有自住型商品住房用地,建筑面积14.36万平方米。截至目前,北京配建自住型商品房用地已达11宗。业内分析,比市价低三成的自住型商品住房供应计划,加剧了刚需购房者的观望心态,北京楼市淡季或将提前到来。

自住型商品房可以形成供应的套数已1万套以上,未来还会有一些地块出来,今年年底会陆续确定2万套。 北京房协秘书长陈志表示,包括深八条、京七条在内,目的都是增加中低价位商品房供应。住建部政策研究室房地产处处长赵路兴也表示,政府在这方面应采取多种措施,不能仅为完成任务,而是怎么满足广大自主性需求,这是核心目标。

住房种类繁多

从早期房改房、外销商品房、央产房、军产房,到后来的经济适用房、廉租房、两限房以及京七条创造的自住型商品房,至少十七八种住房品种并存于北京商品房体系之外。业内人士预计,全国或有30余种住房种类。

如今,比周边商品房便宜三成的自住型商品房也将加入战局,有资格市民都可以购买,且已在排队等候购买保障房的家庭有优先权。购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。相较之前两限房、经济适用房的购房标准,其家庭资产审核门槛有所放松,更多人群被纳入到低价购房体系之中。

相比经济适用房,自住型商品房交易规则更宽松。按照经济适用房交易规则,5年后上市出售应补交土地收益等价款,补交金额根据原购房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交;同等价格条件下,已购经济适用房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

自住型商品房则是持有期满后转让,如有增值,应按届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款,这可视为30%的固定税,拥有自住型商品房理论上不能比普通商品房有更高的产权溢价。由于购房时房价按照商品房浮动,因此没有优先回购、70%差价等苛刻条款。由于自住型商品房供地区位是按照 全市统筹、区域均衡 原则,优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域,可以预料,自住型商品房的产权溢价应该平均偏低。在业界看来,自住型商品房带有浓重的保障性住房色彩。

能否解决供需矛盾

自住型商品房规则显示,其主要是为解决 夹心层 住房问题。 前三季度北京成交新建商品住宅7万套,预计全年不会超过9万套。最火爆的年头也就是12万套,两年合计7万套单限房的陆续上市,几乎占到了全市商品住宅一半的成交量。 陈志认为,这将足以改变目前北京商品住宅市场格局,届时,北京中低价位中小套型商品房市场占有率将比现在翻一番,从而实现满足自住需求、同时稳定房价的目标,也建立起 低端有保障,中端有支持,高端有市场 的三元市场。北京市住建委副主任王荣武在解读政策时也表示,调控目的是为解决居住问题,这次推出自住型商品住房,是为解决夹心层住房问题,这类家庭不够保障房资格,但又买不起高端商品房。

原住建部政策研究中心副主任王珏林则认为,自住型商品房并非新办法,与已出台的限价房区别不大,这部分房源会优先考虑低收入群体,可以解决部分首次购房人群的居住问题。另外,从土地供应方面,如果自住型商品房土地是单独供应,则不会影响市场,如果是土地总供应的一部分,那么加大自住型商品房土地供应则势必会减少商品房用地数量。总体说,自住型商品房是件好事,但对解决目前房价力量不足。解决房价问题的根本方法在于盘活市场现有土地和房屋,以达到增加供应的目的。

应谨防沦为牟利工具

自住型商品房听起来很新,但想想很像当年经适房的变种,而经适房已屡被证明存在诸多弊端。 专业人士认为,自住商品房明显存在三大隐忧。一是相对廉租房公共投入更大。由于自住商品房的产权经过一段时期后将归属入住者,而廉租房则可以交由不同时期的不同租房者使用,自住商品房的保障效率因此大幅减低。由于类似经适房的自住商品房价格偏低,因此政府必须予以财政补贴,这意味着按照北京市目前的土地价格,当地政府投入数以亿计的补贴资金,将随着未来自住商品房的交易而一次性消耗完毕,这显然不符合让有限公共资金保障性最大化原则。二是庞大的需求市场与有限的自住商品房房源形成悬殊。而自住商品房相对商品房的性价比,可能催生各种内幕交易,这在以往各地经适房丑闻中早已验证。

三是即使能确保这2万套自住型商品房全部落到真正的中低收入群体,但中低收入群体的概念很难真正厘清,到底多少收入算是中低收入群体,如月薪5000元在其他二三线城市已不算低,而在北京一年下来都买不起一平方米商品房,因此理论上有资格购买自住型商品房的中低收入群体数量惊人。

经适房当初之所以被业界诟病,在于对比廉租房其保障效率低下,又容易因为与商品房价格落差而成为某些人牟利工具且难以满足庞大需求。从经济适用房、限价房到如今的自住型商品房,不少地区都曾在这个模式上走过弯路。尤其在今年部分地区曝出廉租房屡现质量问题、地址偏远等现象后,更不禁让人产生怀疑。

(:maike)


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